В 1861 году русский царь Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права. Крестьяне потянулись в города на заработки. Таким образом в XIX в. происходит постоянный прирост населения Санкт-Петербурга. Значит, в столицу хлынул поток дешевой рабочей силы.
В конце 1830-х в городе уже насчитывалось около 300 фабрик и заводов, на которых работало более 12 тысяч рабочих. Численность населения увеличивалась в основном за счет переселенцев из других районов России. Как и в XVIII в., мужчин в городе было больше, чем женщин, этот объясняется тем, что в городе по-прежнему было много солдат и молодых мужчин-крестьян, пополнявших ряды рабочих и дворовых.
В 1858 году в столице (без пригородов) проживало 497 тысяч человек. В России в 1897 году была проведена первая всероссийская перепись населения. По ее данным в Петербурге было уже 1 миллион 265 тысяч жителей. Это в два раза больше, чем в середине XIX века. В 1916 в Петербурге проживало и вовсе 2 415 700 человек. Эти люди должны были где-то жить.
Экономические изменения и потребности населения почувствовали люди с капиталом — богатые купцы, дворяне, меценаты . Они начали вкладывать собственные средства не только в производство, но и в недвижимость.
Так в Петербурге начинается массовый строительный бум. В конце XIX века город застраивался исключительно точечными постройками, а в начале XX века Петербург превращается в одну большую строительную площадку. Появляются целые районы, кварталы, улицы. Застраивается даже то, что раньше казалось обустроенным.
Постепенно складывается понятие «доходные» дома, а это целый пласт в истории Санкт-Петербурга.
Доходный дом ‒ это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, обычно в несколько этажей. Такой дом строился частным лицом ‒ богатым купцом или предпринимателем ‒ на свои деньги для получения прибыли, то есть «дохода». Этот дом принадлежал хозяину на правах частной собственности, а квартиры (или комнаты) сдавались внаём.
Видеоряд с моим авторским пояснением можно посмотреть по ссылке
https://cloud.mail.ru/public/3A1z/3e3xe1d2Q
На первом этаже «доходного дома» размещались магазины, а со второго до мансарды ‒ квартиры для найма. Они были различного качества и цены: чем выше, тем дешевле. Доходные дома соответствовали новой, деловой жизни города и придавали ему европейский вид.
Любой человек, увидевший объявление о наличии свободной квартиры, если его устраивала цена, мог заключить договор с хозяином и в тот же день вселиться в квартиру. И не требовалась прописка, ордер и другие справки и бумаги. Однако жилец был обязан зарегистрироваться в местном отделении полиции, не зарегистрировавшихся строго наказывали.
Существующие законы защищали квартиросъемщика от произвола владельца. Если жилец исправно платил квартплату и не нарушал порядка, домовладелец не имел права его выселить. В противном случае арендатор лишался жилья. Конечно, домовладелец следил за чистотой и исправностью своего имущества, т.е. дома. Ведь в грязный, неопрятный дом не привлечешь клиентов, плохое состояние дома снижало цену аренды квартир, и соответственно, доходы владельца.
За порядком в доме и во дворе следил еще и дворник. Дворник в те времена был не только уборщиком территории, но выполнял еще и административные функции. Он обязан был докладывать местному отделению полиции (квартальному надзирателю) обо всех нарушениях порядка в доме, о незарегистрированных жильцах и т.д. Дворник всегда находился неотлучно при доме и жил там же, в служебном помещении. За порядком следила также местная полиция, городовые, которые постоянно патрулировали территорию (за это их называли «хожалыми»). А ночью постоянно дежурил ночной сторож. Повсюду стояли ещё и стационарные полицейские посты ‒ будки, в которых сидел полицейский ‒ «будочник». Поэтому во дворах и на улицах был порядок и было спокойно, и днём, и в тёмное время суток. В случае каких-либо происшествий дворник, будочник или городовой быстро приходили на помощь.
Говоря о доходных домах, нельзя обойти стороной тему петербургских дворов-колодцев, которые сейчас стали настоящей достопримечательностью города. Появились они из-за изменения плана застройки города: сначала дома строились буквой «П», а затем вплотную друг к другу «сплошной фасадою». Таким образом в Петербурге появились целые сплошные кварталы ‒ можно зайти в одну арку и пройти еще несколько, не покидая один и тот же дом.
Стоит еще сказать о том, что во двор было два входа: один парадный, а второй ‒ через ворота. До сих пор жители могут подтвердить сильную акустику в таких дворах и застоялость воздуха, который «можно потрогать». Некоторые дворы-колодцы не имели никакого входа и использовались для того, чтобы на черных лестницах и в технических помещениях было хоть какое-то дневное освещение.
Кроме плохой проветриваемости таких дворов, нужно отметить, что жильцы нижних этажей практически лишались солнечного света. Лучи солнца, освещая глухой двор попадали исключительно в окна квартир на 4- 5-6 этажах, и то не в течение целого дня.
Также если во дворе что-то разгружали, разговаривали, скребли обледенелые дорожки -все эти звуки раздражали слух жильцов. Акустика двора преумножала звук и такие дворы не были тихими.
Если внизу двора-колодца был хлев с животными (раньше держали коров) или стоял бак с пищевыми отходами, то запах поднимался по «колодцу» вверх и через окна проникал в квартиры. Если сосед нижнего этажа курил, или его кухарка что-то жарила, то по запаху можно было определить что происходит у соседей.
В одном доме селились жильцы разного достатка, либо рабочие, мастеровые, ремесленники, либо средний класс ‒ профессора, чиновники, юристы, либо высший ‒ банкиры, аристократы, сенаторы. Это улучшало психологический климат в доме, способствовало соседскому общению. Таким образом, состав жильцов доходных домов был очень пестрым, а расселялись люди по этажам в соответствии со своим социальным статусом.
Столичные квартиры были самыми комфортабельными в стране. По правилам строительства средняя квартира имела 4-5 комнат 135 кв метров, в том числе зал и гостиную не менее 25 кв метров, столовую не менее 20 кв.метров. Спальни хозяев, будуар, детские комнаты, комнаты прислуги и гувернантки, кухня с кладовой были от 12 до 25 кв. метров. Годовая плата за такую квартиру составляла 750 рублей в год. Но спрос был так велик, что на деле цена была выше.
К 1910 году в Петербурге насчитывалось 37 523 жилых дома, из них 15 121 -каменные.
Чрезвычайно просто решался вопрос с переездом на новое место жительства. Не нужно было ни продавать, ни менять квартиру. Достаточно было заплатить квартплату за текущий месяц, после чего договор найма расторгался и человек мог в тот же день переехать на новую квартиру. Более того, услуги по перевозке мебели стоили очень дешево. Многие выбирали себе квартиру ближе к месту работы или службы, театралы ‒ ближе к театру, любители прогулок в парке ‒ поблизости от него и т.д. Так как квартиры не принадлежали жильцам, то они и не участвовали в купле — продаже. Разбогатев, гражданин покупал себе свой дом.
Вложение в строительство доходного дома быстро компенсировалось: количество жителей постоянно росло — всем надо было где-то жить. Напомню,что если к 1890 году в Петербурге живет миллион человек, то в 1917-м — 2,5 миллиона. Жилья не хватает. Квартирная плата растет.
Строительство доходных домов приносило существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
В среднем квартира находилась в пользовании примерно пять лет. Потом семейные обстоятельства изменялись, доходы-расходы изменялись — и люди переезжали.
Самым престижным был третий этаж — там селились банкиры, купцы, промышленники. Выше третьего этажа жил люд победнее, а мансарды, мезонины и чердаки сдавались студентам и представителям богемы, иногда — отставным военным низших чинов. Богатые люди часто снимали целые этажи «барских квартир». Сами домовладельцы проживали тут же.
Мансарда (Мансардный этаж) — эксплуатируемое чердачное пространство (как жилое, так и нежилое помещение), образуемое на последнем этаже дома (здания), либо последнем этаже части дома, с мансардной крышей.
Мезонин (от mezzano — средний) — надстройка над средней частью жилого дома, часто с балконом.
Как правило, в каждом доме были две лестницы — парадная и «черная»; парадная выходила на улицу, «черная» — во двор и предназначалась для прислуги и торговцев-разносчиков (прислуга жила в комнатах возле «черной лестницы»).
Для учета жильцов домовладельцы завели специальные «домовые книги». В контракте с арендаторами были расписаны мельчайшие подробности быта: съемщику, например, запрещалось без особого разрешения держать в квартире пианино и выпускать собак и кошек на лестницу.
Постепенно доходные дома приобретали модные по тем временам системы коммуникаций: лифты, телефоны, гаражи.
Окнами во двор (или на третьем этаже особняка) жили дети, родственники и слуги.
У хозяина квартиры, как и у многих других специалистов в Петербурге, был кабинет с отдельным входом. Врачи, адвокаты, преподаватели и чиновники – все, кто принимал посетителей не праздных, а по рабочей надобности, – старались устроить себе такое рабочее место на дому, чтобы деловые визиты не тревожили семейство. Чаще всего вход в кабинет был прямо из передней, но иногда у него была и отдельная дверь с лестницы.
В начале XX века во вновь строящиеся элитные дома начали внедрять всевозможные удобства.
Чаще всего дворы были мощеные или вытоптанные, с подсобными помещениями, выходами флигелей, дровяными сараями, котельными и прачечными.